[민간임대 승소사례] 상도힐스 민간임대 가입금 3,500만 원 전액 반환 승소사례

이 사건 사업은 서울 동작구 상도동 211-386번지 일원에서 민간임대주택 신축 및 임대사업을 수행하는 것을 목적으로 추진되었습니다.

모집 과정에서는 민간임대아파트를 건설·공급하여 가입자가 10년 간 임차인으로 거주하고, 이후 사업승인 시 확정된 분양가로 우선 매입할 권리가 있다는 취지의 내용이 안내되었습니다.

최정환 변호사, 조정희 변호사의 의뢰인 역시 이러한 설명을 믿고 예비임차인 가입계약을 체결하였습니다. 이후 입주위원회가 지정한 신탁사 명의 계좌로 가입금 35,000,000원을 납입하셨습니다.

또한 가입 당시 의뢰인에게는 이른바 우선분양전환권리 확인서가 교부되었습니다.

그 확인서에는 이 사건 사업의 사업계획승인 신청이 2027년까지 완료되지 않을 경우 계약을 해지할 수 있고, 납입금 전액을 반환한다는 내용이 포함되어 있었습니다.

겉으로 보면 가입자 입장에서는 “사업이 진행되지 않으면 돈을 돌려받을 수 있다”고 이해할 수 있는 구조였습니다.

그러나 실제 법률관계에서는 이 환불보장 약정의 효력이 핵심 쟁점이 되었습니다.

최정환 변호사 : OBS 인터뷰 발췌

저희는 이 사건에서 환불보장 특약의 법적 성격을 문제 삼았습니다.

단순히 “나중에 돈을 돌려주겠다”는 약속으로 볼 것이 아니라, 입주위원회 구성원들이 납부한 분담금, 즉 단체 재산의 처분에 해당한다고 본 것입니다.

비법인사단의 재산은 구성원들의 총유에 속합니다. 따라서 단체 재산의 관리·처분에 해당하는 행위는 정관이나 규약에 정한 절차가 있으면 그 절차에 따라야 하고, 별도 규정이 없다면 총회 결의 등 적법한 의사결정 절차를 거쳐야 합니다.

그런데 이 사건에서는 피고 입주위원회가 의뢰인에게 납입금 전액 반환을 보장하는 내용의 확인서를 교부하면서도 그와 같은 환불보장 약정에 관하여 총회 결의를 거쳤다고 볼 만한 자료가 없었습니다.

이에 저희는 위 환불보장 약정이 총유물 처분행위에 해당하므로 총회 결의 없이는 효력이 없고, 나아가 그 약정이 예비임차인 가입계약과 일체로 체결된 이상 가입계약 전체도 무효라고 주장하였습니다.

최정환 변호사

법원은 저희 주장을 받아들였습니다.

법원은 이 사건 환불보장 약정이 단순한 채무부담행위로 보기 어렵고, 입주위원회 구성원들이 납부한 분담금이라는 단체 재산의 처분에 해당한다고 보았습니다.

그런데 위 환불보장 약정에 관한 입주위원회의 총회 결의가 있었다고 볼 증거가 없으므로, 위 약정은 무효라고 판단하였습니다.

나아가 법원은 환불보장 약정이 예비임차인 가입계약과 별개의 독립된 약정이 아니라, 가입계약에 따른 분담금에 관한 특약 사항을 정하기 위해 일체로 체결된 것이라고 보았습니다.

결국 환불보장 약정이 무효인 이상, 그와 일체로 체결된 예비임차인 가입계약 역시 무효라고 판단하였습니다.

이에 따라 법원은 입주위원회가 의뢰인에게 납입금 35,000,000원 전액과 이에 대한 연 12%의 지연손해금을 지급해야 한다고 판결하였습니다.

법무법인 랜드로 설명회

이 사건에서 중요한 부분은 하나 더 있습니다.

의뢰인이 납입한 돈은 입주위원회가 직접 보관한 것이 아니라, 신탁사 명의 계좌로 송금되어 있었습니다. 따라서 단순히 입주위원회를 상대로 “돈을 지급하라”는 판결만 받는 경우, 실제 환불 과정에서 자금집행 절차가 문제될 수 있었습니다.

이에 저희는 입주위원회가 신탁사에 자금집행을 요청하도록 하는 청구도 함께 하였습니다.

법원은 이 부분도 인정하였습니다.

입주위원회가 신탁사에 납입금 반환을 위한 자금집행 요청 취지의 통지를 해야 한다고 본 것입니다.

민간임대 환불 사건에서는 단순히 승소판결을 받는 것뿐 아니라, 실제로 돈이 어디에 보관되어 있는지, 누가 신탁사에 자금집행을 요청할 수 있는지, 자금관리계약상 절차가 어떻게 되어 있는지까지 함께 검토해야 합니다.

이번 판결은 이러한 실무적인 부분까지 반영되었다는 점에서 의미가 있습니다.

최정환 변호사, 조정희 변호사 : 법무법인 랜드로

이 사건은 환불보장 특약이 존재한 사안이었습니다. 다만 환불보장 특약이 있다고 해서 언제나 안전한 것은 아닙니다.

오히려 그 특약이 어떤 절차로 작성되었는지, 총회 결의 등 단체 내부 의사결정 절차를 거쳤는지, 가입계약과 어떤 관계에 있는지를 별도로 검토해야 합니다.

반대로 환불보장 특약이나 안심보장증서가 없다고 해서 곧바로 환불이 불가능하다고 단정할 필요도 없습니다.

다른 임의단체 회원가입형 민간임대 사건들에서 민간임대주택을 공급할 자격과 절차를 갖추지 못한 단체가 마치 정상적인 민간임대주택을 공급하는 것처럼 홍보하고 회원을 모집한 경우, 가입계약의 취소가 인정될 수 있다고 본 판례들이 이어지고 있기 때문입니다.

따라서 민간임대 탈퇴나 환불을 고민하고 있다면 단순히 “환불보장 문구가 있는지”만 볼 것이 아니라, 위 환불보장 특약의 법적 성격과 그 의사결정 절차, 가입계약과의 일체성, 신탁사 자금집행구조 까지 종합적으로 검토하고, 그러한 환불보장 특약이 없는 경우 민간임대주택법상 공급자격(모집주체의 법적 지위)과 절차도 확인하실 필요가 있습니다.

[변호사 약력]

2026-07-08

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