입주지연으로 인한 분양계약 해제방법

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 분양 현장에서 분양계약 해제 및 분양대금 반환 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

최근 고금리의 장기화와 자재수급의 불안정, 공사비 폭증 등의 이유로 부동산 경기침체가 심화되고 있고 이미 분양이 이뤄진 현장에서도 당초의 입주예정일보다 입주가 지연되는 사례가 늘고 있습니다.

입주자모집공고와 주택공급계약서에 기재된 입주예정일을 신뢰하고 이사를 계획하고 있던 수분양자들 입장에서는 위와 같은 예상치 못한 사태가 당혹스러울 수밖에 없습니다.

이 같은 상황에서 시행사나 시공사는 위와 같은 입주 지연이 자기들의 책임이 아니니 어쩔 수가 없다는 말만 반복하거나 사실상 입주기간 연장동의서 체결을 강요하는 경우가 많습니다.

이 경우 수분양자 입장에서는 아래와 같이 이미 납부한 대금에 대한 지체상금을 청구하거나, 주택공급계약 해제 및 위약금 청구를 할 수 있습니다.

먼저 지체상금의 경우 주택공급에 관한 규칙 제61조 제2항과 주택공급계약서에 아래와 같이 기재되어 있습니다.

제61조(연체료 및 지체상금 등) ① 공급계약 체결시 사업주체와 공급계약을 체결한 자가 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 때에 연체료를 납부할 것을 정하는 경우 그 연체료는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료(금융기관의 연체금리가 변동된 때에는 변동된 연체료율을 적용하여 산출한 연체료를 말한다) 이내이어야 한다.

② 사업주체는 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제1항에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 ​지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.

주택공급에 관한 규칙(국토교통부령 제1319호)

 

“갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.

아파트표준공급계약서(공정거래위원회 표준약관 제10001호)

또한 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우에는 수분양자는 주택공급계약을 해제할 수 있고 이때 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 청구할 수 있습니다.

제2조(계약의 해제) ③ “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.

1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우

​

제3조(위약금)

② 제2조제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

아파트표준공급계약서(공정거래위원회 표준약관 제10001호)

그러나 막상 수분양자가 입주 지연으로 인한 위 권리를 행사하려고 하는 경우 사업시행자는 통상 입주 지연이 자신의 귀책이 아니라는 점과 주택공급계약서에 '입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있음'이라고 규정되어 있다는 점, 수분양자가 이미 입주기간 연장동의서를 작성하였다는 점 등을 주장하면서 수분양자의 요청을 거부하기 때문에, 불가피하게 소송이 발생하게 됩니다.

이 경우 소송에서 입주 지연이 사업시행자의 귀책사유를 증명하는 것이 핵심이고, 이를 증명할 시 입주예정일이 변경될 수 있다는 계약조항에도 불구하고 수분양자의 해제권 행사가 인정될 수 있습니다.

또한, 수분양자가 이미 입주기간 연장동의서를 작성한 경우 이는 수분양자의 지체상금 청구권, 계약해제권 등을 포기한 것으로 해석될 여지가 있으나, 이 경우에도 위 동의서는 사업시행자가 주택공급계약상의 내용을 변경하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 약관에 해당되므로 '약관 규제에 관한 법률'의 적용을 받는 바, 위 법률에 의해 그 효력이 부인될 수 있습니다.

위와 같이 아파트 입주 지연에 따른 수분양자의 권리를 보호받기 위해서는 위와 같은 법리 검토가 반드시 수반되어야 하므로 법률전문가의 조력이 필수적이라고 할 수 있습니다.

저희 법무법인 랜드로는 건설, 부동산, 재건축과 재개발에 특화된 변호사로 구성된 전문 로펌으로 해당 분야에 관한 최상의 솔루션을 제공하고 있는 바, 입주 지연을 원인으로 한 지체상금 청구, 계약해제권 및 위약금 청구를 고민하시는 수분양자들께 저희가 그 해결책을 제시해드릴 수 있습니다.