재건축·재개발 1세대 2주택 분양, 점포주택 주거전용면적 어디까지 인정될까?

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 원칙적으로 1세대 1주택 공급을 규정합니다.

다만 예외적으로,

에는 1세대 2주택 공급이 허용됩니다.

최정환 변호사 수분양자 설명회

이때 중요한 제한이 하나 있습니다.

→ 2주택 중 1주택은 반드시 59㎡ 이하로 공급되어야 한다는 점입니다.

따라서,

• 종전 주거전용면적이 충분히 넓어야

• 나머지 1주택을 84㎡ 이상 중대형으로 받을 수 있습니다.

결국 주거전용면적 산정이 곧 분양 결과로 직결됩니다.

재건축·재개발 구역에는 흔히 점포주택(주택 + 상가) 형태의 종전 건물이 존재합니다.

이 경우 쟁점은 명확합니다.

출처: 파이낸셜 뉴스

점포로 사용되던 부분을 ‘주거전용면적’에 포함할 수 있는가?

이에 대해 서울행정법원은 사실관계에 따라 전혀 다른 판단을 내렸습니다.

서울행정법원 2024년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합5219)

이 사건에서 법원은 주거전용면적을 엄격하게 판단했습니다.

• 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본에

• 주택 면적과 점포 면적이 명확히 구분되어 기재

• 점포 면적이 별도로 특정 가능

• 주거전용면적은 공부(공적 장부) 기준으로 판단해야 한다

• 재산세 과세대장 기준은 보조적 자료에 불과하고 그마저도 정관상 규정이 있어야 고려 가능함

• 점포가 실제로 주거용으로 사용되었더라도

→ 공부상 점포로 구분되어 있다면 주거전용면적에 포함 불가

→ 그 결과, 점포 면적을 제외한 주거전용면적만 인정되었고

→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급은 제한되었습니다.

2025년 판결: “점포 주택 구분 없고 실질이 주거라면 전부 인정”

​

서울행정법원 2025년 선고 판결 (사건번호: 서울행정법원 2023구합83929)

반면, 다음해 선고된 판결은 정반대 결론에 이르렀습니다.

• 건축물대장상 용도: ‘주택·점포’

• 주택과 점포의 면적이 구분되어 있지 않음

• 건물 전체를 실제로 주거용으로 사용

• 전기·수도요금: 가정용

• 재산세: 주택분 재산세 부과

• 형식적 기재만으로 주거전용면적을 인위적으로 분리할 수 없음

• 실질적인 이용 상태와 과세 실태를 종합 고려

• 결국 건물 전체 면적을 주거전용면적으로 인정

→ 그 결과, 종전자산 주거전용면적이 크게 인정되었고

→ 1세대 2주택 중 대형 주택 공급이 가능하다고 보았습니다.

두 판결이 말해주는 핵심 정리

​

이번 두 판결이 시사하는 점은 명확합니다.

✔️ ‘점포주택이면 무조건 불리하다’도 아니고

✔️ ‘실제로 살았으니 무조건 포함된다’도 아닙니다

법원이 중점적으로 본 요소는 다음과 같습니다.

즉, 사실관계 + 주장 구조에 따라 결과가 달라질 수 있는 영역입니다.

1세대 2주택 분양을 기대하고 있다면,

특히 점포주택 소유자라면 다음 사항은 반드시 점검해야 합니다.

• 건축물대장·등기부·옛 가옥대장 기재 내용

• 점포 주택 용도별 면적 구분 여부

• 과거·현재 실제 사용 현황 입증 자료

• 재산세·공과금 납부 내역

이 중 하나만 잘못 짚어도 분양 타입 자체가 달라질 수 있습니다.

도시정비법상 1세대 2주택 분양은 단순한 계산 문제가 아니라 법률·사실·증거의 종합 판단 영역입니다.

사전에 전문가와 전략적으로 접근하는 것이 필수입니다.

분양을 앞두고 계시거나, 관리처분계획에 이의가 필요한 상황이라면 초기 단계에서부터 법률적 검토를 권해드립니다.