건분법 위반 분양해지, 핵심은 ‘돈을 받을 수 있느냐’입니다

다만 여기서 한 가지 중요한 점이 있습니다.

건분법 위반을 이유로 한 분양계약 해제는 항상 전제가 되는 것이 아닙니다.

실무에서는 크게 두 가지 경우로 나뉩니다.

• 과태료 처분

• 형사처벌

• 시정명령

이 경우에는

이 경우 핵심은

즉, 건분법 사건은 다음 3단계로 이해해야 합니다.

① 위반사유 확보 → ② 해제 → ③ 회수

최정환 변호사 : 법무법인 랜드로

건축물분양법 위반은 실무상 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

✔ 분양계약 전 계약금 수령 (사전계약금)

→ 과태료 대상

✔ 분양광고에 법정사항 누락, 미비

→ 시정명령 대상

✔ 분양신고 수리 전 사전 분양광고, 임의적 설계변경

→ 형사처벌 대상

위와 같은 위반이 인정되면 분양계약 해제 사유로 이어질 수 있습니다

최정환 변호사 : 수분양자 설명회

많은 분들이 여기서 착각을 하십니다.

“건분법 위반이면 해제하고 돌려받으면 된다”

하지만 실제 사건에서는 이렇게 진행됩니다.

• 위반 인정

• 해제 인정

• 반환 인정

그런데 시행사 자금 없음 결국 “이겨도 돈을 못 받는 상황”

최정환 변호사 : 건설, 재개발, 재건축 전문 등록

건분법 사건의 대부분은 관리형 토지신탁 구조입니다.

이 구조에서는

• 시행사 → 실질적 사업자

• 신탁사 → 형식상 매도인 입니다.

분양계약서를 보면 거의 예외 없이 등장하는 문장이 있습니다.

✔ 신탁재산이 남아 있으면 지급

✔ 없으면 사실상 지급 불가

즉,

• 시행사도 돈 없음

• 신탁사도 책임 제한

➡ 회수 자체가 막히는 구조

최정환 변호사

많은 분들이 생각하는 구조:

“건분법 위반 → 해제 → 반환”

하지만 실제 구조는:

“건분법 위반 → 해제 → 책임제한 → 회수 실패”

결론은 명확합니다.

여기서 최근 중요한 변화가 있습니다.

대법원은 신탁사 책임제한특약을 약관법상 ‘설명의무 대상’으로 판단했습니다

신탁사가 이 조항을 제대로 설명하지 않았다면 ➡ 그 조항은 계약내용으로 인정되지 않습니다

이 판단이 적용되면 구조가 완전히 바뀝니다.

• 신탁사 → 신탁재산 범위 내 책임→ 회수 어려움

신탁사 → 고유재산으로도 책임

즉, “실제로 돈을 받을 수 있는 상대가 생깁니다”

건분법 사건은 단계별로 접근해야 합니다.

위반사유가 없다면 → 찾아야 하고

해제가 가능하다면 → 입증해야 하고

해제가 되었다면 → 회수 전략을 세워야 합니다

특히 마지막 단계에서 신탁사 책임제한을 깨지 못하면 실질적인 회수는 어려워질 수 있습니다

✔ 건분법 위반이 의심되는 경우

✔ 분양계약 해제를 고려 중인 경우

✔ 이미 해제를 진행한 경우

✔ 시행사 자금 상황이 불안한 경우