민간임대 협동조합 형사 고소도 가능합니다

최정환 변호사, 조정희 변호사는 전국 주요 민간임대 현장에서 회원 탈퇴 및 납입금 환불 소송을 진행하여 그 성공사례를 축적하고 있습니다.

저희 법인은 전국 협동조합형 민간임대주택 사업 현장에서 조합원 가입으로 피해를 입으신 분들을 대리하여 가입계약 취소, 무효를 원인으로 한 납입금 반환 청구(민간임대 탈퇴, 환불 소송)와 위 청구권 보전을 위한 채권 가압류를 진행하고 있습니다.

이 과정에서 위와 같은 민사 소송 외에 민간임대 협동조합을 상대로 한 형사 고소가 가능한지를 문의하시는 의뢰인들이 여럿 계셨습니다.

민간임대 협동조합이나 그 관계자들이 조합원을 모집할 시 조합원을 속여 가입계약 체결을 유도하고 출자금을 지급받았다면 당연히 형법상 사기죄에 해당하여 형사 고소가 가능합니다.

또한, 전국 대부분의 협동조합형 민간임대 사업 현장에서는 조합원 모집 신고 없이 조합원 모집이 진행되고 있기 때문에, 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) 위반으로도 고소가 가능합니다.

참고로 위와 같이 조합원 모집 신고를 하지 않고 조합원을 모집한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

제65조(벌칙) ① 제42조의7제3항, 제59조의2제3항 및 제60조제5항을 위반하여 정보 또는 자료를 사용ㆍ제공 또는 누설한 자는 5년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16.>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2019. 11. 26., 2020. 6. 9.>

1. 제5조의3제1항을 위반하여 신고하지 아니하고 조합원을 모집하거나 조합원을 공개로 모집하지 아니한 자

국가법령정보센터 : 민간임대주택에 관한 특별법

그러나 다수의 현장에서 모집주체는 자신들이 민간임대주택법상의 민간임대 협동조합이 아니기 때문에 위와 같은 조합원 모집 신고가 필요하지 않다고 말하고 있습니다.

실제로 저희가 상담이나 소송을 진행한 용인시나 오산시 일원의 사업 현장에서도 위와 같은 모집주체 측 입장을 확인할 수 있었습니다.

이 경우 해당 모집주체는 위 사업의 실질적 시행자인 제3의 회사가 민간임대주택을 직접 공급하는 것이고, 자신들은 조합원 가입비를 재원으로 하여 위 제3의 회사에 투자하는 것일 뿐이기 때문에 민간임대주택법의 적용을 받지 않는다고 말합니다.

그러나 민간임대 협동조합에 가입하는 조합원들 입장에서는 임대아파트에 대한 임차권과 우선분양권을 취득하기 위해서 가입계약을 체결하고 출자금을 내는 것이고, 위 협동조합과 제3의 시행사 간의 법률 관계에 대해서는 알 수가 없습니다.

즉, 구체적인 사업방법과 무관하게 위 협동조합은 '주택의 공급을 목적으로 설립된 협동조합'으로서 민간임대주택법의 적용을 받는 것이고, 조합원 모집을 위해서는 관련 법령에 따른 조합원 모집 신고를 거쳐야 한다는 것입니다.

따라서 위 조합원 모집 신고 없이 조합원을 모집한 자는 민간임대주택법 위반의 형사 처벌을 면할 수 없는 것입니다.

이에 저희는 민간임대 협동조합을 상대로 한 민사 소송에서도 위와 같은 내용을 적극적으로 주장하고 있습니다.

최근 법원도 2024. 1.경 부산 북구 일원의 협동조합형 민간임대주택 사업에 관한 민간임대주택에관한특별법위반 항소심에서 위와 같은 법리를 확인하였고, 민간임대 협동조합과 그 대표자(이사장)에 대하여 유죄를 선고하였습니다.

위 사건에서 피고인 이사장과 피고인 협동조합은 자신들은 투자금을 모집하기 위한 조합에 불과할 뿐 민간임대주택을 직접 공급하지 않기 때문에 민간임대주택법의 적용을 받지 않는다고 주장하였으나, 법원은 이를 받아들이지 않고 위 피고인들에 대하여 유죄를 선고하였습니다.

피고인 ○○○은 조합원 모집 신고의무를 이행하지 않았고, 추진하는 사업에 대한 구체적이고 상세한 설명 없이 잘못된 설명으로 조합원을 모집하였다. 특히 피고인들은 이 사건 조항의 적용을 회피하기 위해 피고인 조합이 투자 조합인 것과 같은 외양을 마련하고 이 사건 범행을 부인하고 있다. 실제 조합원들이 피고인 조합으로부터 출자금을 반환받지 못하여 피고인들의 엄벌을 탄원하고 있다.

부산지방법원 2024. 1. 26. 선고 2022노**** 민간임대주택에관한특별법위반 판결문 발췌

위와 같이 우리 법원은 민간임대주택법 적용을 회피하기 위한 목적에서 만들어진 '변종'들에 대하여도 해당 법령상의 각종 의무를 부과함으로써 가입신청자들을 보호하고자 하고 있습니다.

따라서 민간임대 협동조합 가입으로 피해를 입으신 분들께서는 민사 소송 외에도 필요할 경우 형사 고소까지 검토하실 수 있습니다.

위와 같이 저희 법무법인은 민간임대주택 사업에 관한 풍부한 사례와 경험, 노하우를 가지고 있으므로, 관련 사항에 대하여 상담을 원하시는 분들께서는 저희에게 연락하여 주시기 바랍니다.