판결을 통해 본 분양계약의 '보이지 않는 위험'과 수분양자 권리 구제의 길

이 사건의 핵심은 분양계약서상의 한 조항, 즉 "공급자(L회사)가 건축물분양법 위반으로 벌금형 이상을 받으면 수분양자는 계약을 해제할 수 있다"는 내용이었습니다. 실제로 법을 위반하여 벌금형을 받은 것은 L회사가 아닌, 사업의 실질적 시행사인 N회사였습니다.

1심에서는 이 부분이 어떻게 판단되었는지 상세히 나오지 않지만, 고등법원은 N회사가 받은 벌금형을 근거로 수분양자들이 L회사와의 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 이는 형식적 계약 당사자(L회사)와 실질적 법규 위반자(N회사)가 다른 신탁 사업의 특수성을 고려한 판결로 보입니다. 만약 이를 인정하지 않는다면, 수분양자 보호를 위해 마련된 계약 조항이 유명무실해질 수 있다는 법원의 고민이 엿보입니다.

흥미로운 지점은 수분양자들이 N회사의 법 위반 문제(벌금형 확정 전이라도)가 해결될 때까지 잔금 지급을 거절한 것이 정당하다고 본 대목입니다. 통상 잔금 미납은 수분양자의 귀책 사유로 계약 해지를 당할 수 있는 빌미가 되지만, 이 사건에서는 분양자 측의 문제(N회사의 법 위반 및 형사 절차 진행)가 있었기에 수분양자의 동시이행항변권 또는 민법 제536조 제2항 유추 적용에 따른 불안의 항변이 인정된 것입니다. 이는 분양자의 귀책이 명확하거나 합리적으로 예측될 때, 수분양자가 무조건 잔금을 지급해야 하는 것은 아님을 시사합니다.

다만, 법원은 N회사(위탁자)에 대한 직접적인 계약금 반환 책임은 인정하지 않았습니다. 분양계약서상 N회사가 수분양자에게 직접 분양대금을 반환한다는 약정이 없다는 이유였습니다. 이는 법리적으로 타당할 수 있으나, 수분양자 입장에서는 실질적인 사업 주체이자 법규 위반 당사자인 N회사가 직접 책임을 지지 않는 것에 대한 아쉬움이 남을 수 있습니다. 신탁구조를 활용한 사업에서 위탁사의 책임 범위를 보다 명확히 하거나, 수분양자 보호를 위한 제도적 보완이 필요함을 시사하는 대목입니다.

이 판결은 수분양자들에게 분양계약서의 작은 조항 하나하나가 얼마나 중요한지를 일깨워줍니다. 또한, 분양 과정에서 문제가 발생했을 때, 즉각적으로 이의를 제기하고 법적 절차를 통해 자신의 권리를 적극적으로 주장하는 것이 중요하다는 교훈을 줍니다.

건설·재개발·재건축 전문변호사 최정환

특히 신탁을 이용한 복잡한 사업구조에서는 더욱 면밀한 주의와 전문가의 조력이 필요할 것입니다. 이번 판결이 향후 분양시장에서 보다 투명한 계약 관행과 수분양자 권익 보호 강화로 이어지는 계기가 되기를 기대합니다.