재개발 세입자의 명도 거부 시 임대인이 책임을 부담할까?

조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

재개발사업에서 조합의 관리처분계획이 인가되면, 해당 조합은 보상협의가 되지 않은 현금청산자들의 토지에 대한 '수용재결'과 건물에 대한 '이전재결'을 받게 됩니다.

이 경우 토지의 소유권은 조합에 귀속되나, 건물의 소유권은 여전히 위 현금청산자에게 남아 있습니다. 위 건물은 조합에 수용된 것이 아니라 이전의 대상으로 결정된 것일 뿐이기 때문입니다.

그럼에도 실무에서 조합은 토지 뿐만 아니라 건물에 대하여도 소유권이전등기를 경료하는데, 위 건물에 대한 등기 부분은 엄밀히 말해 '원인무효'이기 때문에 소송이 제기되면 말소될 수밖에 없습니다.

다만, 대개의 경우 위 건물에 대해 이미 보상을 받은 현금청산자가 어차피 재개발사업으로 철거될 운명의 건물 소유권을 되찾으려고 하지는 않고, 소유권을 회복하더라도 위 건물을 조합에 이전해야 한다는 점은 바뀌지 않기 때문에, 위 건물 등기 부분을 다투는 경우는 극히 드뭅니다.

문제는 현금청산자의 입장에서 조합으로부터 보상을 받고 토지와 건물을 모두 넘겨주었는데, 위 건물을 점유하고 있는 세입자가 명도를 거부하는 경우에 발생합니다.

조합은 "위 현금청산자가 임대인으로서 세입자로부터 건물을 받환 받은 다음에 이를 조합에 넘겨야 한다"고 주장하면서 "세입자의 명도 거부 시 현금청산자가 책임을 져야 한다"고 주장합니다.

이에 대해 위 현금청산자는 "조합으로부터 토지와 건물에 대한 보상을 받았고 위 토지와 건물을 조합에 넘겼기 때문에 세입자 명도 거부 문제에 대해 관여할 의무가 없다", "해당 세입자와의 임대차 관계는 이미 종료되었고 더 이상 임대료도 받지 않고 있기 때문에 나는 임대인이 아니고 위 세입자와 아무런 관계도 없다"라고 맞서게 됩니다.

그렇다면, 법원은 위 조합과 현금청산자 중 어느 쪽 손을 들어주었을까요?

결론부터 말씀드리자면, 대법원은 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결에서 조합의 손을 들어주었고, 조합의 위 현금청산자에 대한 부당이득반환청구를 인정하였습니다.

위 대법원 판결의 사실관계와 논리를 간략하게 요약하면 이렇습니다.

재개발사업에서 현금청산자의 토지는 조합에 수용되어 그 소유권이 이전되지만, 건물은 이전의 대상(이전재결)이 될 뿐이기 때문에 그 소유권이 여전히 현금청산자에게 남아있어 결국 현금청산자가 위 건물 소유를 위해 조합의 토지를 점유하는 상황이 초래됩니다.

이때 위 현금청산자가 위 건물을 조합에 인도하면 아무런 문제가 발생하지 않지만, 위 건물을 점유하고 있는 세입자의 명도 거부로 인하여 위 건물이 정상적으로 인도되지 아니한 경우에는 조합이 현금청산자를 상대로 토지를 불법 점유하고 있음을 근거로 손해배상이나 부당이득반환을 청구하게 됩니다.

현금청산자 입장에서는 세입자로 인해 문제가 발생한 것이고 임대차 관계를 이미 종료하였기 때문에 상당히 억울할 수 있으나, 대법원은 「임차인에게 임대차보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 등의 특별한 사정이 없는 한」 위 현금청산자가 조합에 "토지 차임 상당의 손해"를 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다.

다만, 해당 세입자가 영업보상을 받지 못해 위 건물을 점유한 것은 적법하기 때문에, 해당 보상이 완료된 이후의 세입자 점유에 대하여 현금청산자가 건물 소유자로서 책임을 진다고 판시하였습니다.

이렇듯 세입자가 명도를 거부할 경우 현금청산자가 그 책임을 일정 부분 부담할 수 있기 때문에, 현금청산자 입장에서 단지 토지와 건물에 대한 보상이 완료되었다는 등의 이유로 위 문제에 대해 안이하게 대처하여서는 안되고, 반드시 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.