재건축 재개발 조합원 2주택(1+1, 원플러스원) 분양의 모든 것

조정희, 최정환 변호사는 정비구역 내 토지등소유자와 조합원을 대리하여 조합원 입주권 분쟁, 분양자격 분쟁, 현금청산 소송을 수행하고 있을 뿐 아니라 재건축 재개발 조합에 대한 법률자문, 매도청구, 명도소송, 대표권 분쟁, 총회 결의 무효확인 소송 등 정비사업 과정에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 효과적인 해결책을 제시하고 있습니다.

재건축, 재개발 사업의 관리처분계획 수립기준은 도시 및 주거환경정비법 제76조에 규정되어 있고, 위 규정에 따르면 조합원 1명당 1주택을 공급하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 2개 이상의 주택을 공급할 수 있는 경우가 있습니다.

대표적인 예외로 "종전주택의 주거전용면적의 범위"에서 2주택 공급이 가능하고 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하만 공급이 가능합니다.

예를 들어 종전주택의 주거전용면적이 143㎡인 경우 전용 84형과 전용 59형 공동주택 2채를 분양 받을 수 있는 것이지요. 거래 현장에서는 위 2주택 분양을 "1+1(원 플러스 원)"이라고 표현하기도 합니다.

과거 강력한 부동산 규제로 인한 세제상의 불이익으로 인해 위와 같은 "1+1" 분양의 인기가 시들하고 이른바 '똘똘한 한채' 열풍이 불기도 했지만, 현재 서울의 일부 지역을 제외한 모든 규제지역이 해제되었기 때문에, 다시 2주택 분양에 대하여 문의하시는 조합원님들이 많아지고 있습니다.

2주택 분양을 위한 종전주택의 주거전용면적 산정 시 통상 건물등기부나 건축물대장상의 면적 기재를 기준으로 하지만, 가끔씩 등기부나 대장상의 용도가 '주택, 점포'라고만 기재되어 있을 뿐 주택과 점포가 차지하는 면적이 전혀 특정되어 있지 않는 경우가 있습니다.

이러한 경우 위 건물 전체 면적을 기준으로 2주택 분양을 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리자면 '어렵다' 입니다.

실제로 우리 법원은 일반건축물대장상의 연면적 합계가 164.59㎡에 이르렀으나 그 용도가 '주택, 점포'로만 기재되어 있을 뿐 각 용도별 면적이 특정되어 있지 않은 사안에서 위 면적을 주거전용면적으로 볼 수 없다고 판시한 바 있습니다.

그렇다면 위 경우에 어떻게 대처하여야 할까요?

그에 대한 해답 역시 판결문 속에 기재되어 있습니다.

그것은 바로 분양신청기간 만료일 전에 '일반건축물대장의 정정절차' 내지 '점포에서 주택으로의 용도변경절차'를 완료하여야 한다는 것입니다.

그러므로 건물 전체 면적은 1+1 분양을 신청하기에 충분하지만 주택 용도의 면적(즉, 주거전용면적)이 제대로 특정되어 있지 않은 경우에는 분양신청을 하기 전에 신속히 건축물대장을 정정하거나 주택 외 부분을 주택으로 용도변경하는 절차를 거쳐야 합니다.

위 조치에 따라 2주택을 분양받을 수 있는지 여부가 판가름 나기 때문에 전문가의 도움을 얻어 신속히 필요한 절차를 밟으시길 권해드립니다.